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“旺铺”变“忘铺”,百万打水漂,餐饮选址的坑防不胜防!

Date:2019-07-08 13:44:10

都说餐饮创业就是一部踩坑史,步步惊心。看似夸张,却是餐饮人的真实写照。这不,开店第一步——选址,就已充满腥风血雨。


最近宁波有位周女士反映,称自己花了100多万购买了镇海区佳源银泰城的金街商铺。可到了验房时才发现,当初宣传单上写的“餐饮旺铺”,实际却没有设置烟道和煤气接入口,无法从事餐饮业经营。


“餐饮旺铺”最后成为“餐饮忘铺”(忘记铺设烟道和煤气的店铺),上百万打了水漂,实在可气。


但像周女士这样不小心着道的餐饮人并不少。小新就为大家盘点出餐饮选址常见的七大坑,给大家提个醒:店铺千万个,安全第一个。选址不合适,只剩两行泪。



坑一、假餐馆


相关证照齐全,烟油管道等物业条件具备是餐饮经营的基本条件。开篇说的周女士案例就是碰上不具备餐饮经营条件的典型”假餐馆“案例。


避坑指南: 多走、多看、多问,一定要在签合同前明确门店是否具备做餐饮的条件,是否能做餐饮。物业条件情况需实地了解,而经营资质问题在街边店、社区店中尤为重要。


此外,还需要到消防、社区街道、公安、环保局等部门咨询,确认意向门店是否能够建立明火厨房。


坑二、新商场


餐饮进mall为了蹭商场流量及其信誉的。而新商场业态尚未成熟,往往需要培养客流,新品牌进去很容易成为培养客流的牺牲品。


小新认识一位做椰子鸡的广东老板,就是被一新商场的低房租吸引而去开店。结果,他的店反而成为商场唯一能带人流的门店。老板说“开店两年,之前的门店装修费用还未回本。”



避坑指南: 不管招商人员说的天花乱坠,你都要稳住。就算他说有很多大牌已进驻,你也得明白背后可能的潜规则,大牌是低价进驻,而你是高价入坑填补。


就算是低房租的诱惑,你也得考虑投入产出比,包括装修、促销活动等,可别像前面那位老兄一样白忙活两年甚至更久。


坑三、被拆迁


自去年4月以来,广州市城管部门在“还绿于民”措施出台后,广州的“农庄餐厅”就处于水深火热之中。大量存在违建行为的“农庄”被列入其执法目标当中。到今年5月底,广州市内因拆违建行动被拆除或勒令停业的“农庄”已经超过半数。


这些被拆除或勒令停业的“农庄”不仅失去经营已久的门店还拿不到任何赔偿,可谓一朝回到解放前。所以,“被拆迁”算是餐饮人最无奈的坑。面临往往“一周内责令撤离”的命令,餐饮人能做的只有在选址环节就理智避开。


避坑指南: 选址前,一定要做好政策方面的调研工作,包括门店周边商户和政府规划局等部门了解情况,探明房屋性质,搞清地域政策规划。


坑四、假流量


北京鲜榨果汁品牌“水果先生”曾经在公益西桥有过一家分店,紧挨华联超市,早晚人流量高达6000人,但开店后发现生意并不好:经过的客流很多,但停下来的很少。经过分析后发现,这些客流目标明确,全是去超市购物的,很少会停下享受一杯纯果汁。


由此可见,对于线下流量,大家得有一个认知:高人流不等于高客流。 人流量大的门店却不挣钱,可能是因为人流的“质量”不高,有需求的目标客群占比太少。



避坑指南: 实地调研门店周边环境是了解用户需求及消费能力的最有效方式。建议客流调研时间分早、中、晚就餐高峰期,雨天、晴天,周五周六日及周一。除了人流数量外,还需观察人流动线方向。门店若处于人流动线的上方位,你就有机会截住更多客流。


此外,还可以通过周边停车位数量、餐厅数量、餐厅品类及其消费水平、企业数量、企业性质(是国企还是外企)等维度了解周边人流的需求和消费力。


蹲守攒数据,业内还总结出一套简单粗暴的总结——“长宽高厚”:


街道长度,直接决定街道的流量;


街道宽度,判断主街道的重要指标;


小区厚度,周边人群体量,根据小区新旧、性质以及大体的年龄分布粗略估算消费能力;


楼层高度,楼够高,人才够多。


坑五、二房东


说起二房东,很多餐饮人都是一把辛酸泪。二房东甚至经手更多的三房东、四房东,有巨大的不确定性。例如二房东签的十年租约,若你不幸地处于其第8年阶段,二房东很可能为了最后两年再捞一笔,直接给你开出天价房租。


避坑指南: 能找一房东的就不找二房东。不管是和谁签订合同,都要请房东拿出有效的产权证,根据产权证,对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查。


明确二房东的租赁日期,最好请房东到场或提供转租的书面同意。签合同时就应该对金额设定清楚,包括租房费用每年递增多少,租金多久之内不能涨等细则。


坑六、转让店


转让的店铺坑很多,往往是处处“埋雷”。其中也包括不具备经营的物业条件、面临拆迁危险的坑,但小新在这里主要谈转让店可能遗留的历史问题。


比如转让店若有违纪违法记录,拖欠工商管理费、逃税等,就有可能面临营业执照作废、罚款等处罚。再比如,转让店老板拖欠老员工工资、供应商款项等。若你不幸接过店,很可能就会背上债务的锅。


避坑指南: 调查清楚对方转让门店的真实原因以及债务情况,分清责任,避免后面发生纠纷。比如欠缺的水费、煤气费等,请转让者交完剩余款项,并将交费收据复印留存。



坑七、混乱业态


如今,商场为了吸引更多人流,纷纷加重餐饮业态比例,导致餐饮同质化竞争严重。若是业态分布不作合理规划的话,可能会进一步加剧竞争的惨烈。


比如某写字楼下的美食城,原有一家兰州拉面和山西面馆相邻,各自拥有较稳定的客流。后来招商引入了重庆小面和创新面食品牌。四家面食档口在50米范围内近身肉搏,两个原住品牌的客流直接断崖式下跌。


避坑指南     选址时就要调研所处商场的业态布局,看品牌品类和布局,由 此可以推断该商场的管理能力。另外,签合同时最好能跟招商部门加注排他协议。


选址的最终目的就是让顾客通过选的址更方便地触达自己的品牌。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克开发总监选址专家陈锋,从业16年总结出来好铺位的四个基本原则给各位老板做参考:


1.可见: 上看下看左看右看,很容易就可以看见。比如拿不到购物中心一层的位置,那么在选择的时候,尽量选择远看能看见门店logo,或者到电梯口一扫就能看见,尽量避免举目难望到的位置。


2.可达: 最好路线是很容易就可以到达。路途更短、耗费时间更短、停车更方便、路过方便停留等。这些都是考虑的要素。若非可达的店址,客群很容易会被其他店拦截。


3.可用: 物业条件一定要可用。比如排烟燃气设备有没有,排污管道是否合适,用电量能否达到要求等等。如果不符合要求,可能面临关店局面,就算能改造也是一笔费用。


4.可得: 一定要符合政府的相关法规。比如房屋性质是否违建建筑,是否可以申请营业执照等。







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